引导人观察市场，理解买房因素，合理估计形势，准确把握买房时机，认识政策性利润等几个方面存在一些误差，实际上，真正想买房，你应该关心的实质性问题是：

1、房价的中长远走势：

决定我们买房的价格实际主要参考标准是：短期看就是你的购买力，包括首付及相关费用支出、未来供款能力;中长期看就是物业是否能保值增值，后者其实更重要，在目前观望及想买未买的人群当中，相当多的人主要是担心买了“贬值房”而未能行动。

房价的中长远走势与一国经济的成熟程度密切相关，香港繁荣了三十年，因而其房产也持续繁荣了同样时间，新加坡经济奇迹发生了十年，其房产真正红火的时间也不到十年。从我国经济的总体发展来看，显然还不成熟，包括经济结构、经济型态结构(也就是实体经济、服务经济、虚拟经济)、经济发展方式以及经济的抗风险能力，如果完成这一任务至少得两个五年规划，这是一国经济利用资源的阶段。再上一个台阶，就是能够分享资源的阶段，它依赖一国的企业队伍而不是政策扶助，相当于，利用资源的主要企业型态是劳力、技术加原始资源、原料出口等为主要资本的企业经营，必须过度到全球化视野，全球化经营并且利用世界范围的有机成本，象美式企业一样，工厂在越南，因为越南人工成本低，而销售遍布全球。我国经济进入到第二阶段至少需要十年及以上时间。

在经济由不成熟向成熟发展过程中，房地产起到非常重要的“配件”作用，只要企业抓生产，配件就必须，所以中长远看，我国楼市持续发展至少尚存二十年余的时间。这还没有考虑人口增长与人口结构、人口老龄化以及福利社会提前到来这些因素，因为我们是社会主义国家，行政提速进入福利社会并非痴人说梦。

当然房价发生波动是正常现象，对于持有不动产而言，中长远走势才是决定这笔投资是否合算的关键。

2、目前市场中拟买房源的性价比优势是否具备：

在走过冲动投机盛行的黄金十年以后，可以这么说，任何人再也不会为买房而买房，这就是理性的最原始定义。危机的一个重要警示意义就是提醒了国民理财与节俭(储蓄型消费)同样重要。

拟买房，至少手头能有活络资金多少，这些资金多少用于首付，多少用于购置与二次装修，多少用于相关税费，然后再拿到市场去找房子。在找的过程中，未来信心充足的话可能选择面积大一点的房子，稳健考虑就是将资金平均分布到三项支出当中。买房人一般考虑的主要是户型格局、面积，小区生活配套这几个基本面，由于房价涨幅过大，许多人选择了遵守交通线置业，这是合理的避价考虑。

评价市场中有否中意房源的性价比优势，也就要求买了房以后不后悔，关键看两点，一点是户型面积功能比，二点是市政决定地段有没有比较明显的发展潜力。

3、目前消费者权益保护及开发商服务品牌是否安全：

第一二两点搞清楚了，说明我们可以进入市场消费了，但具体到买房行为，我认为首要的，尤其是在目前的态势下，主要是安全性，这种安全性，体现于消费权益保护程度与开发商服务品牌意识。如果开发商品牌意识非常强，并且服务优质，对消费维权非常重视，当地消费权益保护环境比较理想，这一般是从案例、制度、耳濡目染方面来判断，无法具体衡量。

但任何事物都有来龙去脉，比如有些品牌服务提供商，重视了企业文化，还重视消费权益的后续保护，比如建业地产搞的“琢玉行动”，对建业旗下已交用多年的住宅小区进行检查，只要消费者认为需要改进或客观上物业需要维护，都由开发商在不到百日时间内全面加以落实，这笔钱与消费者买房是无关的。此举有利于树立企业品牌，形成忠实品牌消费。

由于物业服务是由开发商委托，所以开发商品牌必须重视，如果买房以后经常为了维权的事伤心费神，那么即使数字上升值实现了，也不是一件理想的事，得防患于未然。

4、本地政策性空间有多大余地：

以前我们买房，只需要计算月供，现付，合法性，考虑的重点地段、配套与基本品质，再就是具体到户型选择。现在由于大家知道的原因，出台了相当多的政策来刺激消费，任何政策带来的都是“增收节支”，所以可以仔细地进行买房前的“模拟算账”，但由于未来伴随经济会有适当的通胀，利率也会发生适当的波动，所以计量政策性利润空间，最好将利率因素排除在外，纯粹计量阶段性账目，也就是财政补贴、税费减免、开发商融资松动或附赠销售的利好、组合货款与贷款效率，其中贷款效率固然不能带给你现金好处，但会让买房轻松，尤其现在政策对二套房贷的不同程度松动，有些概念是非常模糊的。

5、具体的区域选择、项目选择与户型选择策略：

在综合认识清楚大势，理清了自己买房的头绪以后，才是通常的作业，即具体的区域选择、项目选择与户型选择。区域选择，穷人跟着交通走，富人则专注于中心城区的收租型物业，远郊环境优雅地区的高档物业，再一个就是城市集居区的超级规模大盘。项目选择则回到前面所讲的“开发商品牌安全性”，此外，项目选择在目前环境下，有三点必须提请注意：

开发商资金充裕与否，如果开发商采取了预售形式并且提出了许多交订政策，并且又是该城市独体项目，规模也不是很大，则必须注意。项目合法程度，目前有些项目建立于综合用地之上，有些则打了擦边球来回避政策管制，由于楼市冷清，政府一时没有关注，这个时候做为买房人要注意，五证及销售许可范围要看清，土地权属要看清。再一点，就是销售率，因为目前存量太多，买房自住，如果目前在售量不足，你入住后面临着不能完全交用，或者是一边在住一边在销售，我们居住的环境中，人气也是更为重要的方面，因为人气决定了小区的生机，比如商业，比如社区服务，比如相关配套只有达到一定入住率才会产生等。

6、物业潜质与附加值方面的关注：

大部分建议来自于先持有再决定是自住还是出租或将来易手。但做为买房次一点的功课，建议考察一下物业潜质与附加值方面。通常包括：

城市规划对该项目区域的定位;目前开发成熟程度与城市化，判断城市化的标准主要是各项配套设施是否立项或已进驻;开发商所做承诺中有多少属社会性服务，你具备条件享受这些社会性服务与否，如双语幼儿园，如高档会所，如名校，如消费卡，如综合生活保障等，甚至车位率在某些小区也可以考察一下。

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