东台王先生来电咨询：

我将自己所有的一套卖给了张某,并签订了房屋买卖协议书,约定有关交易一切费用均由买方张某承担,办理手续时一次交付全部房款。我收到张某给付的房款后将房产证交给张某并从该房屋搬出,随后张某搬入该房屋,居住至今。但我们一直未办理房产过户手续。其间我多次催促张某办理过户手续,但张某一直拖着未办。请问,我和张某之间签订的房屋买卖协议是否有效?应该由谁负责办理过户?

朱广晓解答:我国《合同法》第四十四条规定:"依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的,依照其规定。房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求,而是物权变动的要求,当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。"所以说,是否办理房屋过户手续,影响的是所有权是否依法转移,而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为你们之间还没有办理产权过户手续,就认定当事人的买卖合同无效。你与买方的房屋买卖合同一经签订,即具有法律效力,合同本身无须批准或登记就已经产生了效力。

《合同法》第一百三十五条规定:"出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。"此规定说明你在产权转移过程中负有积极的主要义务,在房屋过户环节上居于主导地位,因为办理产权变更手续时,你需要提供与原产权相关的各项手续,如原产权是否属于共有,其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。因此,你方更应该主动配合。

因此,根据法律规定,即使你和买方未办理产权过户登记,该房屋买卖合同也是有效的,你应该积极地协助买方办理房屋过户手续。现在你已经把办理登记的有关手续交付给买主,由于买主的责任一直没有办理过户手续,因此后果应由买主承担。

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