非住宅交易约占20%

一直以来，国家宏调政策所采用的税收杠杆，很少对非住宅物业的销售或转让有所涉及。因此，2009年出台的优惠政策仅仅是针对普通商品住房，此次新政释放出的信号也不例外。

记者了解到，包括商业用房、办公用房、工业用房、车库车位等非住宅，在销售或转让时，按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税，具体税率仍为5.5%。

重庆中原营销策划顾问有限公司副总经理何伟坚告诉记者，像商铺、写字楼等非住宅业态，在交易过程中所产生的税费，情况要比住宅复杂得多，难以实现规范化，不同行政区域、不同地段都有不同的征收标准。

“就在上周我们有笔单子，一处售价860万元的写字楼，营业税、个人所得税等项目的应纳税额算下来达150多万，当时买卖双方就傻眼了，我们也没想到会有那么高，最终，这笔业务只能告吹。”他说。

此外，非住宅物业的交易量本身并不大，在整个二手房买卖的业务中所占比例约为20%。何伟坚表示，这类物业转让交易的税费偏高，以收取租金为主的长线投资方式居多，因此成交量和成交率均不高，市场受宏调政策等环境因素的影响自然要小得多。

投资商铺需要谨慎

更重要的是，好的商铺和写字楼，市面上可供交易的量非常少。特别是黄金地段的商铺，尤显稀缺，比如江北观音桥一带。

何伟坚分析，这是因为，商铺不存在折旧一说，随着城市的发展、地段的成熟、人气的集聚和购买力的提高，租金只会逐年看涨，除非急需大笔资金周转，一般是不会有人愿意出手的。

“在外地客户当中，80%以上都会选择商业进行投资，往往由于买不到中意的，才挑选江景房等资源稀缺型住宅下叉。”他对记者说。

部分住宅小区底层门面，一经推出，仍大受追捧。美联物业西南地区区域董事缪鸿裕向记者透露，绿地翠谷的商业开盘当天就被一抢而空，虽不在核心商圈，但日后稳步回笼租金是肯定没有问题的。

而何伟坚认为，投资写字楼关键要看物业管理和维护，好的物业通常也不会轻易出售。比如和记黄埔兴建的大都会商厦，管理非常科学和规范，但从不对外销售，租金已涨到150元/平方米，如果按照使用年限来进行折旧的话，单价只能做到80元。

他提醒，非住宅类物业升值空间较大，但投资需要格外谨慎，因为这类物业的评估体系比较复杂，没有特定参照标准，同一条街上位置不同的两间门面有可能租金差价1到2倍，风险更大。

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