摘要：当各方还在学习“国11条”之时，五部委关于促进市场平稳健康发展的相关政策进一步细化的部分，不期而至。昨天，住房城乡建设部联合国土资源部、银监会、财政部、人民银行、国家发改委，六部委的相关负责人举行新闻发布会，提出一些热点城市、沿海城市楼价偏高已是不争事实，增加普通商品住房供给是今年房地产市场调控最为重要的三件事之一。
当各方还在学习“国11条”之时，五部委关于促进房地产市场平稳健康发展的相关政策进一步细化的部分，不期而至。昨天，住房城乡建设部联合国土资源部、银监会、财政部、人民银行、国家发改委，六部委的相关负责人举行新闻发布会，提出一些热点城市、沿海城市楼价偏高已是不争事实，增加普通商品住房供给是今年房地产市场调控最为重要的三件事之一。
继二套房贷严厉收紧后，市场静待贷款利率细则的公布。
● 90/70政策或将严格执行
在回答中国的房地产市场是否已经形成了泡沫的提问时，住房城乡建设部副部长齐骥坦言中国的一些热点城市特别是沿海大城市当中，商品住房的价格 (论坛 新闻)偏高。
进一步加强和改善房地产市场调控，首先是要增加供给，主要是增加普通商品住房的供给，对于房价较高、上涨比较快的地方，在增加普通商品住房的同时，也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。
在增加供应方面，住建部还强调，就是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。齐骥举例：建一套140平方米的房子可以建两套70平方米的房子，两套就是增加了供应的户数。各地应该按照国办《通知》的精神，努力增加中低价位、中小套型普通商品住房和带有政策和保障性质的住房供应，这是从供应方面来讲。
此外，今年各类带有政策性和保障性住房的数量，包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房，再加上即将启动的城市和工矿棚户区改造，今年将有600万套左右这类的房子开工建设。
对此，市场预期，2006年5月，国务院有关部门在关于调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这政策或将严格执行。
中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌对记者表示，国务院下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确五类房、三个等级。其中，增加中小套型普通商品住房供应的比例，是很重要的一块。不过，他不主张行政来推动90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。更希望通过市场来引导。
●去年底全国闲置土地达1万公顷
房价飙涨背后一个重要的因素之一是地王在推波助澜。
谈到做好土地的有效供应的问题时，国土资源部副部长贠小苏表示，截至2009年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，其中企业自身原因造成闲置土地的占比46%，政府原因占比54%。国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。占54%的闲置土地主要是政府原因、政府有关部门工作原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等原因，造成土地不能按期开发。
而在土地供应上，截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两三年房地产开发用地是没有问题的。
另一方面，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说也完全是有保障的。对于已供土地，在今年将采取进一步严格规范合同签订的内容等措施，加强对土地开发利用的监管，特别是对土地出让金的收缴，对土地开竣工时间的限定，对闲置土地的查处和监管等各种措施，有效促进已供土地及时按规定开发，以保证已供土地及时建成各类住房，确保人民群众居住需要。
● 静待贷款利率细则公布
“国11条”提出在差别化对待自住、改善、投资需求方面，利率政策备受市场关注。
银监会副主席王兆星表示，到目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款的增量和整个贷款余额的20%左右(图1)。所以从这样一个意义来讲，银行业积极支持中国房地产业的健康平稳发展，一方面贯彻中央的惠民生、支持低收入群体住房条件改善的基本需要，在贷款的发放以及相关方面给予支持和优惠。同时，也非常重视对房地产开发和个�税唇掖畹敝械姆缦眨杂诜康夭⒋钍敌凶酆系氖谛牛杂诳⑸檀钕钅康淖时窘鹨笆弊愣畹轿弧�
房地产业相关贷款在中国银行业贷款中所占比例之高，难免引发人们对于房地产泡沫破灭威胁中国银行系统安全的担心。王兆星称，对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为实行有效的风险控制(图2)。对于第二套以上住房的要严格坚持首付成数不低于40%的要求。而且要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度。同时对个人住房按揭贷款申请者的收入情况和还贷情况以及还贷的记录进行相应的调查。
而关于差别化信贷政策的执行力度要求金融机构、贷款利率严格按照风险定价，人民银行金融市场司司长穆怀朋介绍了实行差异化定价的历史。他表示，对抵押贷款实行差异化定价是几年来一直在实行的政策，2005年人民银行有一个61号文，文件中第一次取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，这个自营性个人住房贷款利率将要按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率为相应期限基准利率的0.9倍，这个就是实行差异化定价的起点。
当时已经要求商业银行法人机构可以根据具体情况自主确定利率水平，实行差异化定价的规则。这个政策应该说是建立了一个定价机制。它不是一个优惠利率政策，它是一个商业银行在制定商业化的个人住房贷款利率的一个底线，就是在这个基础之上，商业银行要根据借款人的信用水平，根据房地产所处的位置，它的抵押物变现能力等各种因素自主定价。近几年，根据利率市场化的原则，商业银行在这方面已经逐渐适应了在一定的区间内对利率实行差异化定价的做法。
穆怀朋表示，这个政策主要还是防范信贷风险，鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。
“贷款利率如何按照风险定价”尽管还没有公布，但市场预测，政策正常化的第三阶段需要央行、银监会给出更具体的贷款利率执行细则，预期相应的文件可能会很快出台，并且也存在“二套房贷的利率变化与之前的基准利率上浮10%略有不同”的可能性。
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