任志强：上半年的经济形势大家已经从数据上看到了，我想说的是我们从11.9不是降到了11.1，而是降到了10.3，下降了1.6个点，也就是说宏观经济下降的速度在温总理和德国总理讲的时候说，是由于过去的技术比较低，另外一个是前低后高，另外一个是因为主动调控。
其实我们知道中国经济从来都是主动调控，因为我们从来都是在调控之中履行我们的义务。如果按照每个季度下降1.6个点的话，我们到四季度就会破8了。前年可能还保持一个9%的增长，但实际上我们下滑的速度如果是主动调控一个台阶、一个台阶往下走，我们现在可能一步就迈了三个台阶，下次可能就迈了六个台阶，再下一次就可能跳楼了。
宏观经济的变化实际告诉我们的是，到目前为止很好，还有很大的发展空间，可以做充分的经济结构调整。任何一个指标都挑不出太多毛病，但无非是我们如何判断它未来的发展趋势。
确实我们看看房地产投资、土地购置、销售面积、到位资金各级各种情况都是非常好的，我们的销售金额增长更快，这一系列问题告诉我们的是什么？从表面上看，它没有对宏观经济造成任何不利影响，而且是在持续增长的一个过程。一个说明了宏观经济的增速是正常的，不管怎么样即使降到了9%，仍然是世界第一位，因为还没有一个国家比我们的增长速度更快。二是我们可以看到，CPI的下降从三点几降到2.9，全年不超过三，另外通胀压力在减小。7月份我们看到胡主席强调了，下半年的任务是稳定增长，这样一个大调定下来大家就相对放心了。
房地产的先行指标也是在不断加速，下半年供求关系将会得到极大改善，去年的三季度以后增长预期指标，也就是今年三季度之后开始出现供给增加，所以我们去年就判断出来，今年下半年将会加速。供给增加了以后，未来价格竞争压力就会加剧，这个可能也是一个必然情况，不是因为宏观调控政策出台，也是因为没有宏观调控政策出台，局部改变之后也会出现一些价格变化。
调控之下的房地产我们没有拖宏观经济的后腿，但是我们不知道下一次会不会拖房地产的后腿，从去年到现在一共出台17个文件，平均下来每个月大概有三份文件，如果加上地方文件大概有 20多份，都在对房地产进行调控。刚才秦虹主任已经讲了，可能会出现一些调控影响，我们也从上半年的数据中看出来，一个是结构性矛盾更加突出，为什么会更加突出呢？从上半年看到的土地增长，大概增长30%，但是在二、三线城市增长100%，在一线增长完成不到30%，恰恰说明了结构性矛盾更加突出的问题。我们可以看到在人口输入性城市里面土地供应量没有增加，而在土地输出性城市利民土地供应量在大大增加。在今年的调控当中，也是秦虹主任说的那样，我们在中心城市和一线城市中，房价是集中下降，二、三线城市还处于一个价格上涨的趋势，或者在局部地区上涨还很快。于是这个政策就变成了砍头性政策，高价房子销售量急剧下降，就是我们看到的价格环比下降，到底是在原来的价格上降下来了，还是在把原来的高房价拿掉了，我们还没有拿到具体数据，但是在三季度以后这个数据会比较清晰地显示出来。
在4月份的时候，一线大城市里面房产价格下降只有一个城市是低于100的，二手房到 3月份变成了31个。再一个是资源错配，比如说南京、厦门等等，它们的土地供应量都完成了年度计划的20%、30%，或者说都没有按照原定的计划在半年内达到一个理想的水平。所以本来国十条文件是想在部分城市遏制房价过快上涨，但实际的结果是房价过快上涨的城市土地供应量没有跟上，仍然会制造下一轮的价格上涨。而土地供应恰恰在价格上涨不快，或者说人口输入不够集中的一些城市频频进行供应。土地供应的趋势也可以看到，这个下降的趋势是明显的，一个是从总量上来说，一、二、三、四、五、六是一个价格下降趋势，但这个趋势会不会继续延续？我们还要看三季度的数据情况和宏观政策的变化情况。另外销售下降的趋势里面，其中一线城市、二线城市高档房的销售急剧下降，因此就形成了一个矛盾，我们看到一部分城市的价格是下降的，一部分城市的价格是上涨的，两个一平均下降的比例就比较小。比如说长春，去年3800块的房价，今年变成了4400块钱，另外一些地区包括河南，洛阳大概3000多块钱的房价。刚才赵市长，包括大河报也提出全国向中看，如果全都向中看可能会出现两个问题，一个是所有的市长、地产商都认为，我们的价格还处在低位，希望价格上涨，另外一个问题是老百姓认为我们就要遭殃了，我们可能还买不起，这是一个明显的矛盾。我们可以看到，问题恰恰是在今年土地供应总量增长的过程中，今年全国供应的平均用地是 4100块钱，在这样一个上涨趋势中，去年全国评价住宅房价是4400块钱，而今年土地就到了4100块钱，所以房价不可能不涨。国土资源部公布和去年相比增加了9.5%，仍然是一个上涨趋势，这个上涨趋势仍然大于房价上涨趋势，这个增长趋势预计着今年的土地价格为未来房价造成一个被动。
所以我们要搞清楚下一轮会怎么样，我们从几个方面说明一下，第一个是不同的经济因素如何影响房地产类型，首先是住宅收家庭组成速度（分裂速度）的影响，有人说是刚性需求，有人说是非刚性需求，但问题是我们是不是给每个家人一个住的地点，考虑第一个因素的不是刚性需求，非要买这个房子，人口集中最重要的是家庭分裂速度导致会有这么多住房需求。我们也看到四、五、六宏观政策出台之后，房地产市场发生了一些变化，我们知道河南农业产值大概占到50%，很重要的就是一产业向二、三产业转移的时候，劳动人口决定着写字楼的需求量和商场的需求量，4、5、6三个月里面可以看到写字楼是增加的，但是如果不能满足的话，是无法为继下去的，北京已经达到了78.3%，但是大部分地区的比重都在50%之间。对酒店来说，和国民经济总值的关系是最大的，零售业最主要是受消费者信心指数的影响，当宏观经济对此加以刺激和优惠的时候，就会促进它的增长。今年消费者零售额增长是18.2%，如果扣除了3%的物价指数，和去年基本一致。仅仅看统计数据，还要看一看扣除物价指数还有多少增值，我们并没有看到多少。
我们看看人口趋势变化，特别是在河南这个人口最多的省会出现什么变化。这样一个发展速度，每户家庭在加速分裂，如果持续这样一个速度的话，小家庭的户数会大幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样对住房需求就会急剧增长，抚养系数越低，承受能力越高。
我们可以看到预测的人口数据可能会达到14.6亿，也就是说从今年到2030年会有一个增长高潮，这个增长高差也说明增长的趋势不会下落。即使在2030年之后，人口总数略有下降，但也会有一个滞后期。可能很多人在媒体上看到刘易斯拐点的说法，我们看到英国已经把退休年龄放到了65岁，德国已经提到了68 岁，如果我们也提的话，这个曲线就会发生变化。可以看到2020年以后，15—59岁的人口是在增加的，14岁以下的人口在减少，这个就说明人口红利在相当长时间内会降低，而2020年以后才会出现一个转化和上升，这个曲线可能还有十年到二十年的发展过程。
其实日本、韩国和我们的曲线是差不多的，但是日本、韩国没有出现中国原来的三年自然灾害，所以我们有一个巨大的断裂层。另外一个没有出现的是日本和韩国在二战后前30年迅速发展的时期，我们从1978年只有很低的城市化率，所以导致这一大缺口为今天的刚性需求提供了一个巨大基础。
我们的城市化率按照美国一个著名地理学家的说法，城市化率超过30%是一个加速增长，超过70%是大幅增长，我们到现在为止只有46%，而且这里面起码虚增了10%，世界上城市化率平均水平是49点多。（PPT放映）我们看看1995年是29点几的城市化率，但是突然发现1996年，每年有将近2000万到2400万人进城。而农村在同样一个阶段有一个高速增长过程，也就是说这个城市化率符合了绝大多数国家的增长规律，我们到了40以后发展又略有下降，而这个可能大概持续10年到25年时间。农村人口对城市的需求占了多少呢？（PPT放映）最后两行可以看出来，外地人进城或者说非本地人在城市中最少要占有30%以上的居住量，但实际情况看，我们并没有看到这些人住在大街上，而更多的是是住在房子里，这里既有家庭人口结构问题，也有外来人口进城增加的问题。
而我们的生产量是多少呢？从98年开始房改之后，当时住房产量是每年190万套，2008年是498万套，但是我们在前面城市化人口结构中可以看出来，现在城市大概有6.7亿人口，不管是常住还是有户籍的，这样加起来大概有2.3亿的家庭，而我们只能生产不到500万套房子，如果是这样一个供求关系的话，只有2%的人才能买得起房。就像我们在考清华、北大一样，只有高度的竞争才能让你有这个资格，但是我们增长多少呢？按套数计算增长了二点几倍，这样一个增长数额仅仅是三倍，也就是说市场化让大家有了房子住，而不是说没有市场化让大家没有房子住。还有一个巨大变化，我们在住宅中投资只有29%，今天我们看到在住宅中的投资已经占到70%，办公楼、写字楼、商场只占到 30%左右，这个转化恰恰说明让大家有了的挑选余地。
从世界各国来看，未来的发展趋势是什么，我们把中国、法国、美国和德国的情况做了一个对比，它们都走过我们这个阶段，我们如果按同类计算在2010年之后，我们出现的应该是一个加速增长的过程，而不是像许多经济学家推算的，降到6—8%的增长速度，这恰恰证明这些国家是用一个斗型发展过程出现了一个高度增长，这个阶段它们平均的增长率是超过10%—15%的，而我们这个阶段却需要把增长速度降下来，也许我们比别人更优秀，但实际情况恰恰在于我们能不能取得一个有实力和有沉淀性的增长过程。
从住房情况看，（PPT放映）我们全国到目前为止按平均数计算，大概是80多一点，但至少我们的发展速度还有一个很长很长的周期，我们总不能心甘情愿地说，比美国人过得更差吧。现状是什么？在这次国十条中特别提到了对二套住房的限制条件，它可能打破了从小到大、从旧到新一个梯次发展的过程，而全世界所有的国家都经历了这样一个过程，原因是我们不可能在年轻的时候有一次性最终消费的能力，而从小房子到大房子可以减轻自己的购房压力，逐步更换不影响到我们的消费。但是第二套住房的消费恰恰打破了这样一个局面，反过来我们看现在不是没有房子住，拥有住房比例已经很高了，但是我们恰恰出现的问题是两代人和三代人拥有的房子比例很高，第一个阶段是三代一套房子，第二个阶段是户均一套房子，第三个阶段是每个人有一个独立的生活空间，这是国际上评定住房发展指标的。
从产权结构情况看，大多数人认为商品房占主导地位，大部分是以房改房的产权，但是所有的媒体或者所有社会，一股脑把所有矛盾集中在商品房上。其实我们现在更多的恰恰是房改房，而房改房在二次市场交易中从来不被媒体当做是房子。从产权结构看，大家认为都买不起房子，实际说在任何一个收入阶层中，都有相当大的比例购房了房子，所以最高收入家庭恰恰是贪污腐败最少的，因为他们一般都享受了房改房的政策，这是一个特殊的情况。因此我们可以看到，（PPT放映）曲线当中最高收入家庭的房改房是最低的，而低收入家庭只有30平米，我们想说明的是所有商品房中和非商品房中，拥有产权的比例很高，因此第二套住房的改善性需求是占到主导地位的。
我们从开始有商品房到现在下来只有70多平方米，大家看到的更多的是高楼大厦，我们在90年代以前大多是下房子，所以小户型在房子占着主导地位，这就是现在市场中一个误解。大家都认为是炒房的�税阎泄考鄢锤吡耍颐谴�08年的数据分析，05年拥有第二住所的比例是8.8，和现在相比从05年到08年四年期间，我们只增长了0.9，现在总的比例是9.5。其中一部分用于出租，一部分用于偶尔居住，偶尔居住就是说星期天在外地住，一二三四五在城里居住，只有不到两个点是属于产权房子，把这两个点放在整个数据里面是非常低的。低收入家庭的偶尔居住比例最低，租赁比例最高，高收入家庭偶尔居住比例最高，租赁比例低，不管怎么样，社会上都在流传6000多万套房子在空置，不动脑子的人太会有这种想法，但是从总体上来看，拥有第二套住房的比例还不高。
目前问题是大家怀疑中国的房地产是不是会出现一些泡沫，我们把日本、香港、美国的市场做了一个对比。我们看到在任何一个国家GDP处在上升时期的时候，可能有超前或者滞后的因素，但总体趋势看，只要GDP增长或者宏观经济是增长的，绝不看到房价是下跌的。（PPT放映）这是日本的周期变化情况，同样它大概有一年半左右的滞后期和提前期，但都是在GDP处于高速增长的时候，没有出现房价下跌的情况。（PPT放映）这是香港的情况，至少在GDP增长过程中房价没有下降。我们同样也分析了这几年 GDP增长过程中经济变化的原因，如果没有伴随外部巨大危机情况，都不会影响这些国家的宏观经济产生一个巨大的波动。所有的周期情况里面可以列举出来探讨，房地产是最抗拒通货膨胀率，在所有的对比中，任何一个周期都可以看到房价的抗跌性是最强的。因此，在发展的过程中，房地产仍然成为所有国家的支柱性产业，很多人在怀疑中国的支柱型产业，请大家看一看，6月30号今年上半年的财政收入情况，大概中央财政增长了30%多一点，个人所得税、增值税、营业税房地产增长了60%—70%，贡献率里面房地产的贡献度在新增的财政税收超过了50%，也就是说房地产在宏观调控的影响下，仍然产生了巨大的财政税收。也恰恰说明，在我们发展过程中，在宏观经济增加过程中不会出现房价暴跌。
大家都在担心银行会不会出现违约的情况，也许美国的市场可以充分说明，在房价增长过程中是绝不可能出现高额的信贷违约情况。另外一个悖论是开发商在干什么？如果按照美国的教科书或者欧洲的教科书来说，开发商的本义是要建更好的房子，让土地产生最好的价值。那么反过来我们问一句话，是不是把房子盖得最破越好呢？让房越低越好呢？这个可能就是我们想象当中的悖论，假定如果不是让我们周边的房子因为我们的房子而升值，还是开发一个更差的房子让原来的好房子也贬值呢？就像刚才市长说的，我们有更多的地方财政收入支持公共事业，还是我们应该盖越破的房子越多越好呢？所以我们能不能提升城市形象，这就是在于我们要盖更多更好的房子，一方面说你应该盖世界上不被拆掉的艺术，另一方面说你应该建便宜的艺术品，不管是什么环保节能东西，哪一个不是政府补贴？这确实需要下很多功夫。
在城市整体规划里面，我们能为此做些什么，是改善的城市面貌还是破坏了城市面貌？这与财政体制都是相关的，在整个市场经济发展中效率最高，但同时又把公平的责任推给了地方政府，然后又推给了市场，实际上市场是绝对不可能解决公平问题，这一定是靠公权力才能解决。这个发展的过程中，和现在的市场恰恰缺乏一个矛盾，而这个矛盾决定着未来市场的长期发展前景。
(责任编辑：东台房产信息网网编)
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