截至7月底，上海的二手房价已经上涨两成，根据去年10月上海出台的楼市救市14条政策，只有普通住房才能享受契税优惠，房价涨了，就有人会故意做低房价来“符合”普通住房的标准。目前，上海市已严格收紧二手房交易环节中的评估程序，以杜绝这种避税现象的滋生。

但在指定评估机构“说了算”的情况下，不少市民包括房产中介机构对评估价的公正合理产生了质疑，甚至催生出变相收费的不正常现象。就各区指定评估公司对二手房交易估价的一系列争议问题，记者展开了调查。早报记者朱楠实习生 王昭

虹口：

上海房产估价最严的区

7月31日，虹口区房地产交易中心大厅入口处右侧的108室，早上8点45分就已经有人来此排队。这里是虹口区指定的上海八达国瑞房地产估价有限公司（下称八达公司）现场核价处，也是所有虹口区已签订买卖合同的二手房进行交易过户的第一站。

很多房产中介将虹口区视作上海二手房交易评估最为严格的区县之一。

记者看到，108室内两名八达公司的工作人员正在对每一套交易房源进行核价，工作人员将二手房交易合同价输入电脑，打印机就会打出一份《房地产市场询价意见单》，上面详细载有该套交易房源的产权证记载情况，以及八达公司的询价意见，询价意见包括“合同总价”、“合同折合单价”、“询价总价”、“询价折合单价”这几项信息。

如果合同价被认可，询价意见中的合同价与询价一致，那么买卖双方即可拿着盖有“上海八达国瑞房地产估价有限公司核价专用章”的意见单前往缴税窗口缴纳相关税费。而一旦询价未通过，则会显示询价高于合同价的情况，那么买卖双方则须根据八达公司出具的这份意见单上“询价总价”所显示的价格缴纳税费。

询价意见单后面的“告知”显示：如对本询价有异议，可委托有资质的房地产估价公司评估。若该评估价和本询价有较大差异时，异议人可向市房产估价专家委员会申请裁定。

记者在现场看到，一中介公司交易员正在为该公司成交的三套房源进行核价，其中一套房源的交易价格未被评估公司认可。八达公司出具的询价意见表显示：“合同总价”为235万元，“合同折合单价”为24451元，“询价总价”为240万元，“询价折合单价”为24971元。

对于这单未获通过的交易，中介人员显得很无奈：“八达公司核价多少就是多少，只能按核价结果来缴税。”核价完成后，中介人员马上与这单交易的买卖双方沟通，并劝服双方按核价结果缴税。由于这套二手房为普通住宅，且卖方持有已满2年（非唯一住房），当询价比合同价高5万元，意味着买方要多缴750元的契税，而卖方要多缴了500元的个人所得税。在中介的解释劝说下，买卖双方同意按照询价结果缴税。

今年来两次更新核价标准

“我们今天这三单交易真没做低房价，总价就差5万元、每平方米单价差距不到500元，居然也被拦下来了。”中介人员向记者埋怨，“如果买卖双方有一方不同意按核价缴税，最后生意只能"黄"掉。”

这名交易员每天泡在交易中心，专职负责公司所有二手房成交缴税过户程序，对虹口区二手房核价情况了如指掌。“说句老实话，二手房中介帮买卖双方做低房价逃税的现象非常普遍，可以算是行业内的潜规则了。”这位交易员告诉记者，正因为如此，能不能掌握评估公司对房源核价的尺度尤为重要，“跟评估公司工作人员的关系好不好、能不能了解到每个楼盘大概多少价格能过，都是我们工作能否顺利进行的关键。”

据记者了解，评估公司的核价系统将沪上各小区房源的最新成交价格都记录在内，这也是评估机构对二手房成交价核价的数据来源。“八达公司评估虹口区楼盘的核价数据今年来更新过两次，前不久刚更新过一次，楼盘成交价格标准上涨了1000—2000元/平方米不等。”交易员告诉记者，正是由于数据刚更新不久，中介公司尚未完全掌握评估尺度，所以这两天核价未获通过的房源特别多。

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